也赋予了区、镇街指定交易机构的职权

当前位置 : 主页 > 联系方式 >
也赋予了区、镇街指定交易机构的职权
* 来源 :http://www.cylsy.cn * 作者 : * 发表时间 : 2016-12-24 08:32 * 浏览 :

(2)不采纳。本办法第三十七条规定“各区应根据本办法,结合本地实际制定交易管理实施细则、交易规则等配套制度,并报市农业行政主管部门备案”,《办法》作为市政府规章而非操作规程,在规定交易总体规则的同时,更需要兼顾各区实际,为各区根据自身实际制定细则预留空间;如规定得过细,便失去了规章立足全市、兼顾实际的指导意义。此处建议均为各区制定细则层面的问题,故不予采纳。

不采纳。理由:1996年版《广东省农村集体资产管理条例》确有相关规定,但该《条例》出台系18年前,彼时《招投标法》还没有实施、集体资产交易量不大,招投标方式成本较高的特点没有被大家所充分认识。在2010年公开征求意见的《广东省农村集体资产管理条例》草案中,充分体现了不限于招投标方式、而是灵活采取交易方式的修改趋势,如2010年该条例草案的相关规定修改为“农村集体经济组织应当采用公开、公正的方式确定集体资产的经营者和使用者。有条件的,应当依法采用招、投标方式,本组织成员在同等条件下享有优先权。”

不采纳。理由:参照我市制定的其他政府规章,如其上位法均在法律、行政法规、地方性法规、政府规章各层次均有相关文件,则各列出一个具有代表性的规范性文件,此外,为避免本《办法》与修订后的《广东省农村集体资产管理条例》冲突,立法中已参阅了其修订的征求意见稿,并请该《条例》的执笔人之一审阅本《办法》送审稿。

不采纳。 理由:一般情况下,村务监督委员会与监事会、理财小组系一套人马,但目前尚无上位法或文件明确规定村务监督委员取代民主理财小组、监事会的职能,且村务监督委员会本质上系选举产生,理论上还是可能出现与民主理财监督小组(监事会)人员不完全一致的情况,故建议不进行修改。

(1)作为基层农村,上平台交易的资产一般都是已到期或者处于闲置状态,村社集体已经有意向人的状况,如果公示时间都采用工作日计算,经过多次公示后的时间就会大大增加,造成交易时间繁长,这会增加意向人时间成本和风险,造成很多意向人改租赁更加方便的私人资产,造成村社的经济损失,在这一方面村社反应意见强烈。

第二十七条修改为:“组织农村集体资产交易时,社委会(理事会、董事会)、村务监督委员会(监事会)应派员到场见证监督。”“村务监督委员会(监事会)发现违规交易行为,或接到相关投诉、举报的,应及时向上级管理部门反映。”

关于第一条立法目的。鉴于我国立法多元,为避免立法冲突,在作为该规章立法依据的上位法的选取上,建议最多选至法规层面即可。《中华人民共和国村民委员会组织法》主要是关于村民自治、村民组织的法律,而该规章是关于农村集体资产管理交易的法律规定,建议作为该规章立法依据的法律最好选取或加选《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等。《广东省农村集体资产管理条例》目前在征求意见和修订过程中,为避免该规章与修订后的该条例冲突,建议不引用作为制订该规章的依据。《广东省农村集体经济组织管理规定》是关于农村集体经济组织管理的规章,为避免不必要的法律冲突,建议不引用作为制订该规章的依据。

关于第十三条。《广东省农村集体资产管理条例》(1996年3月1日)第十六条规定:“农村集体资产实行承包、租赁经营的,应当采取公开招标、投标的方式确定经营者,经营者应当采取资产抵押或其他担保方式进行承包、租赁经营。禁止利用职权压价发包或出租集体资产”。该条关于“可以不采取公开竞价方式”的规定,可能会与前述规定或其他有关法律规定相冲突。

不采纳。 理由:民主理财小组对应社委会,监事会对应理事会或董事会。一般情况下,村务监督委员会与监事会、理财小组系一套人马,但目前尚无上位法或文件明确规定村务监督委员取代民主理财小组、监事会的职能,且村务监督委员会本质上系选举产生,理论上还是可能出现与民主理财监督小组(监事会)人员不完全一致的情况,故建议不进行修改。

关于第十四条第二款优先权次序的确定。进一步明确原承租人的优先权(一般系合同约定)与村集体成员(章程或决议规定)的优先权之间冲突的解决原则。能否规定在承包农用地的情况下,由集体成员优先享有承包权;在涉厂房、商铺租赁等类交易中,已先行投资的承租人享有优先权。

(2)在实践中还会出现的举牌增幅问题。例:资产底价为2万元/年/宗,每一次举牌的增幅就达到5000元/年/宗,这样一次性的大幅提高价格,极大的保护了优先权人的利益,降低了第三人的投标积极性,影响了投标的公平性。每次举牌的增幅希望制定上限限制,以保证投标公平性。

立法工作中充分考虑了这一问题。针对部分交易服务机构工作人员反映原《办法》规定,各级交易管理站承担监管和服务两大职能,既是“运动员”又当“裁判员”、难以行使职权的问题,借鉴招投标管理体制和部分城市的经验做法,本《办法》按照“管办分离、各司其职”的思路,将交易服务机构定位为资产交易的服务平台,将各级农业行政主管部门(行政管理机构)定位为交易管理机构,并赋予镇(街)一级农业行政管理机构包括立项审核、监督交易信息公开、调查处理相关投诉等比较具体的管理职能。与此同时,通过健全交易保证金、现场中止交易等制度,努力加大交易服务机构对交易行为的掌控力度,促使交易过程依法依规进行。

第四条第二项中规定了以各种合作方式取得的建筑物、构筑物等。即本办法规定的交易行为包含了建筑物和构筑物,但这些交易标的合法性目前在城市都存在障碍,法律规定了法院不告不理,而一旦诉讼,几乎所有农村建筑物、构筑物的买卖、出租均不合法。

至于担忧“如果保留这一条款等于否定我区的做法”,本条规定了“符合下列情形之一的项目,可不采取公开竞投方式”,天河区可通过制定本区的实际操作办法,将以土地合作建设、折价入股的情形规定为必须经过公开竞投方式交易。

如果将农村集体建设用地排除在农村集体资产之外,农村集体建设用地将成为无主资产,给农村集体资产管理带来严重后果。特别是城中村及城市郊区的农村集体经济组织,其资产的主要形态、主要来源是集体建设用地。

不采纳。理由:在本办法中实际已经统一称谓,即“交易管理机构”及“交易服务机构”,其中,交易管理机构一般情况下是区一级的农业行政主管部门、镇街农业行政管理机构(或其内设机构),但也有个别例外情形。考虑到个别区(如越秀区)没有农业主管部门的情形,故在明确区农业主管部门、镇街农业行政管理机构为农村集体资产交易管理机构的同时,也赋予了区、镇街指定交易机构的职权。但为了使以上意思更加明确,将第七条由原来的“区、镇人民政府(街道办事处)可根据实际,指定相关部门或机构履行农村集体资产交易的管理职责”,修改为“区、镇人民政府(街道办事处)可根据实际,指定相关部门或机构作为农村集体资产交易管理机构,履行农村集体资产交易的管理职责。”

理由:民主理财小组已升格为村务监督委员会。民主理财小组和村务监督委员会是不同时期对同一机构的不同称谓。

据了解花都区和狮岭镇的农业部门的职能与交易中心的主要职能关联性不强,使得我中心的招投标的程序问题和法律问题不能得到有效及时的指导意见。目前交易中心的工作由纪检部门监管,直接有效。随着经济和资产交易的发展,交易中心的交易行为将必然越来越规范,交易范围会逐步扩大,出现的问题也会越来越多样化,将需要更加专业的指导。

2.本办法旨在针对农村集体资产交易的现实,从行政管理和廉洁风险角度对农村集体资产交易的程序作出规范,保障农村集体成员利益,至于标的物能否合法交易或者交易合同的效力问题,则属于合同法等民事法律的调整范围,本办法不宜作出规定。

只有做到将业务和监督真正分开,才能实现各级交易中心的高效廉洁的开展工作。

关于第八条第(二)款。建议修改为“交易服务机构为农村集体资产交易提供服务平台,属于公益服务,不对标的物的质量瑕疵或权利瑕疵、合同违约等风险承担法律责任,但因故意或重大过失造成国家利益、集体利益或第三方合法权益遭受损失的除外。”但也有意见建议删去“公益”二字。

“采取明标明投、明标暗投方式进行交易的,一般情况下按照价高者得的方式成交。只有一个竞投人的,成交价不得低于底价;有两个以上竞投人的,按交易规则进行交易。因特殊原因,需要以价高者得以外的方式成交的,由各区根据实际情况确定方式和适用的情形”。

理由:交易平台成立的目的之一是规范监督村社干部对农村集体资产的管理行为。

(二)市法制办审核阶段的公众参与。一是书面征求法律专家和行业专家意见。2014年9月3日至9月10日,市法制办发函书面征求了三位政府法律咨询专家和三位具有丰富基层农村集体资产监管工作经验专家对《办法》送审稿的意见。二是通过网络征求公众意见。2014年10月20日至2014年11月20日,市法制办通过市政府和本办门户网站发布关于公开征求对《办法》(草案征求意见稿)意见的公告及征求意见稿全文,公开征求公众意见。

理由:民主理财小组已升格为村务监督委员会。民主理财小组和村务监督委员会是不同时期对同一机构的不同称谓。

《广州市农村集体资产交易管理办法》(以下简称《办法》)是广州市政府规章制定计划的正式项目。为保障《办法》的科学性、民主性,按照《广州市规章制定公众参与办法》的要求,在《办法》的起草审核过程中,通过多种渠道,广泛征求和听取社会公众的意见。现将有关情况说明如下:

(一)部门起草阶段的公众参与。在《办法》起草阶段,起草部门市纪委监察局组织召开了多场座谈会和专家论证会。一是, 2014年6月18日,组织召开《办法》专家论证会,邀请了广州金鹏律师事务所、广东君厚律师事务所、广东广大律师事务所、广东广信君达律师事务所的5位法律专家,以及来自天河区农林局、黄埔区集体经济组织资产和财务服务中心、番禺区农业局的3位行业专家,对与相关法律法规的衔接、农村集体经济组织的分类、资产交易的类型、交易管理及服务机构职能的划分、交易程序的设置、相关权利义务的设定等专业问题进行了论证。二是,2014年7月4日,组织召开公众代表座谈会,邀请了市人大代表、市政协委员,以及基层交易机构、村集体干部、村民代表共15人参加,充分听取了各相对人的意见,对送审稿进行了修改完善。

不采纳。理由:折价入股,合作建设分为两种情况。一是该地块条件一般,村集体经济实力一般,村集体通过各种方式确定开发商,由其带资兴建物业,并规定较长租赁期限或比例分成,看中的是物业项目对周边的长期带动效应,这种情况多出现在边远区县。二是地块价值本来就高,村集体处于议价优势地位,如天河等区,如自行谈判交易则易产生暗箱操作情况。为规避第二种情况导致的廉政风险,第十三条第二款的审批程序作了相应修改,在强调民主表决的同时,进一步突出管理机构的严格把关作用。

交易服务机构提供的中介服务本质上系代理行为,即被代理人在代理人的授权范围内作出法律行为的,其行为后果归于被代理人,但“代理”属法律行为性质,交易服务机构本质上还是中介服务平台。根据各区的实践来看,农村集体资产统一纳入平台交易,在现阶段遭到了部分村干部的阻挠,加上部分竞投人的法律意识参差不齐,甚至不排除个别人利用交易服务机构“搅局”的情况存在,交易管理、服务机构在推动集体资产统一进场交易这项工作中,遭受了来自各方的压力,为了营造良好的工作环境,拟不将“但因故意或重大过失造成国家利益、集体利益或第三方合法权益遭受损失的除外”写入条文。综上,修改为“交易服务机构是农村集体资产交易的专门服务平台,不对标的物的质量瑕疵、权属合法性瑕疵、合同违约等风险承担法律责任。”

本办法中的机构包括区农业行政主管部门、镇(街)农业行政管理机构、农村集体资产交易管理机构、农村集体资产交易服务机构,机构名称太多,建议理顺名称、机构,分别为区级和镇(街)级的“集体资产监管机构”和“集体资产交易服务机构”。

采纳。修改后更加符合我市农村实际情况。如天河区农林局所述,村改制公司有公司之名,而无公司之法定形式要件。农村集体经济组织的实体还是经济(联)社。村改制公司即条文中“其所属的经济实体”。故不作修改。

关于第三条第一款的“村改制公司”。建议删去“村改制公司”。 理由:1.村改制公司是统称,没有进行组织登记,无法进行组织界定。2.《广东省农村集体经济组织管理规定》第二条规定农村集体经济组织改制为公司的,不适用本规定。文中村改制公司的提法易误解为撤消经济联社转制为公司的集体经济组织。3.天河区用村改制公司的名称,但未撤销经济联社、经济社,仍是农村集体经济组织。此外,集体经济组织、所属的经济实体以及统称的农村集体之间的关系不明确,建议删除关于经济实体的表述。

第九条修改为:“村(联社)农村集体交易服务机构由社委会(理事会、董事会)、村务监督委员会(监事会)相关成员组成,实行社长(理事长、董事长)负责制。”

(1)采纳。第二款第二句修改为:“若价格与条件相同,本农村集体成员、原承租人等依法、依约定享有优先权的竞投人优先竞得。同时存在两个以上优先权的,法定优先权在先;不能确定优先权次序的,以现场抽签方式确定竞得人。”同时存在几个享有优先权的竞投人鉴于村集体成员优先权是法定,而原承租人在合同签订时应预知能否续租的风险,故规定前者第一顺位。

不采纳。理由:1.现实需要。关于建筑物转让问题,在现阶段,农村集体物业转让在本集体范围内是有法律法规依据的,但在全社会流转就没有上位法支持,故本办法将“交易行为”与“资产范围”两个概念分开解释,目的即在于避免出现“集体建筑物转让”这种不符合上位法的用词。而上位法的修订又是随着党和国家政策的变动而变化的,十八届三中全会关于全面深化改革的文件提出了集体土地入市流转的改革方向,故上位法在未来几年内可能会有所改动,本办法的这种立法布局反而有利于预留空间。关于物业出租问题。如三证不齐全的话,如进入诉讼,的确很可能出现认定租赁合同无效的情形。但现阶段我市绝大部分农村集体物业三证不齐全,如天河超过七成、白云超过九成,市场价值总量巨大,如不利用本《办法》立法工作契机促使其进入平台交易,其很有可能会通过地下渠道实现市场价值,这对于资产保值增值、预防村社腐败都是不利的。对此法学界也持不同意见,如暨南大学法学院副院长徐瑄教授就认为应当鼓励手续证照不齐全、但权属清晰的农村集体资产进入市场交易。

关于第十一条第一款。修改为“达到交易限额以上的农村集体资产应当进入交易服务机构交易。进入区、镇(街)、村(联社)交易服务机构交易的集体资产金额、面积、租赁期限等具体交易限额由各区自行确定。”在最后添加“在交易限额以下的农村集体资产,可在区、镇(街)、村(联社)交易服务机构的指导下由农村集体自行组织交易,法律、法规、规章另有规定的,从其规定”。

关于第十三条第一款第(三)项。该类资产量大、交易金额大、廉政风险也比租赁类交易要大,若这类不采用公开方式进行交易,容易出现暗箱操作等现象。建议删去该项。

理由:近期,我区在实际操作中遇到特殊项目是采取按照价低者得方式成交,具体是:某集体采取竞投方式确定辖区内居民自来水管理方,由管理方负责辖区内居民自来水管道的日常维护和居民自来水费的收取,竞投人以收取居民自来水费标准最低者中标的方式开展竞投。此类情况属于特殊情况。

最高人民法院对建筑物、构筑物转让或出租有明确规定,因该建筑物、构筑物基本无房产证,属于农村集体用地。国家对集体用地的转让需交国有土地出让金,而一般集体房产的转让手续、程序复杂。而关于出租,最高人民法院要求合法性审查时需有:规划许可证、验收合格证、消防合格证三证。农村建筑物、构筑物中特别是验收合格证(有的地方称验收备案)很难取得,相关验收部门需要报建手续、国土证等才进行该项工作,没有这三证的,租赁合同会被确认为无效。而农村房屋基本无验收合格证,如通过交易平台进行交易后发生争议,合同被确认无效,有法律上的风险。

采纳。修改为“若价格与条件相同,已先行投资的原承租人,或本农村集体成员,或其他依法、依约定享有优先权的竞投人可优先竞得。同时存在几个享有优先权的竞投人,依法可确定优先权次序的,按次序确定竞得人;不能确定优先权次序的,以现场抽签方式确定竞得人。”此处改动,一是明确了优先权除法定外,还有相当部分系约定(如租赁合同中的优先承租条款);二是将确定优先权次序的规则制定空间留给各区,由各区自行通过细则规定。

理由:折价入股,合作建设分为两种情况。一是该地块条件一般,其村集体经济实力不强,村集体以项目带动周边发展为目的,通过各种方式确定某地块开发商,由其带资兴建物业,并规定较长租赁期限或比例分成,看中的是物业项目对周边的长期带动效应,这种情况多出现在边远区县,如从化、增城等地村集体在调研中有所反映。二是地块价值本来就高,村集体处于议价优势地位,如天河等区,如自行谈判交易则易产生暗箱操作情况。以前两年发生的白云区明星村、高增村等村两委以较低价格直接将土地出租给某物流公司的情况,滋生暗箱操作空间的关键在于没有经过村民集体民主决策及没有上平台交易。为规避这种情况导致的廉政风险,第十三条第二款的审批程序作了相应修改,在强调民主表决的同时,进一步突出管理机构的严格把关作用。

此外,广东省行政区域内的农村集体经济组织还拥有征地返回的经济发展建设用地。

《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有,由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。”第十一条:“农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地的使用权。”第五十九条“乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设,应当按照村庄和集镇规划,合理布局,综合开发,配套建设;建设用地,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划,并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”第六十条“农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准;”

不采纳。理由:本《办法》修改的亮点之一是规定全部资产(不论大小)统一进入平台交易,避免村社自行交易导致暗箱操作的情况。同时兼顾小额交易要求快速、成本低的情况,规定村社一级交易服务机构场地可以不固定、人员可通过兼职形式解决,还可以通过区一级自行规定无需竞投的情形、股东大会授权理事会行使决策权等方式提高决策效率,故全部进场交易问题不大,经与天河、黄埔等交易量较大区交易机构负责同志了解,全部资产进场交易已具备了相关条件。

以上法条清楚地规定了农村集体经济组织拥有集体所有的建设用地,而且其所有的建设用地是由县级人民政府批准,登记造册,核发证书,确认所有权的。

(2)未成功或撤销,变更,中止等情况的交易需要重新发布公告,请明确公告时间长度如何确定,希望办法明确。或是给出依据,让各个交易中心根据自身情况自行确定公告时间长度。

(1)表述同时存在几个竞投人时,依法可确定优先权次序的,按次序确定。一方面,《广东省农村集体经济组织管理规定》确认了集体成员的优先竞得权,另一方面,在司法实践中也确认了原承租人的优先权,现在实践中集体成员和原承租人同时参加竞投的情况出现频繁,在同等条件下,谁的优先权效力更强?办法中提到同时存在几个竞投人时,依法可确定优先权次序的,按次序确定。所依何法?如何适用此法?希望有一个清晰的表述,如果不能给出明确的适用顺序,那请给出适用的依据,方便基层操作。

上一篇:实现了传统文化和新兴媒体融合发展 下一篇:没有了